毛瀚民

　　據媒體前不久報道，深圳閑置土地達20平方公裏，開發商囤地嚴重，導致房價暴漲。此消息一出，引起眾多讀者關注。深圳的房價和開發商的囤地再次成為媒體關注的矛頭。

　　深圳的閑置地塊目前還沒有一個權威準確的統計數據。“20平方公裏的數據不知道是從哪裏來的，單純住宅用地沒有這麼多，數據有些誇大。”深圳市國土資源和房產管理局房地產研究中心副主任王鋒博士對《第一財經日報》表示。

　　與上述說法迥然不同的是，一位具有深圳國土局官方背景的業內人士對記者表示，如果將非計劃內隱性的閑置土地市場包括在內，深圳閑置土地遠不止20平方公裏，而是70平方公裏。

　　囤地數量之爭

　　深圳到底有多少閑置地塊？

　　一直致力於房地產行業研究的資深人士半求對《第一財經日報》表示：“2004年我們和國土局聯合做的統計顯示，深圳的閑置土地是13平方公裏，經過兩年的消化，目前我們認為深圳閑置土地比較權威的數據是10平方公裏，包括特區內外，也包括工業用地、商業用地和住宅用地，其中用於住宅開發的閑置土地大約是7平方公裏。”

　　“閑置土地和囤地是兩個概念，比如萬科開發的位於深圳龍崗的萬科城45萬平方米，分6期開發，當然需要好幾年才能開發完，那不能叫囤地吧。華為在深圳圈下1.3平方公裏的土地，有70%未動，隻開發了30%，這種情況怎麼算，也不能算在閑置土地之內，所以這個概念很容易混淆。”半求這樣對記者表示。

　　一些全國性開發商對記者表示，相比全國其他城市，深圳開發商囤地數量是比較少的。

　　一直在全國跑馬圈地的開發商金地集團深圳公司總經理黃俊燦對《第一財經日報》表示：“做一個項目兩三年以上很正常，兩年以上未開發動工就收回的閑置土地管理政策存在漏洞，如果隻動工了一部分，算不算已經動工？深圳每年推出的土地非常有限，20平方公裏相當於深圳一年的土地出讓量，並不算多。”

　　“現在大的開發商都在全國拿地，就是因為深圳的土地供應太少了，囤地的都是一些小開發商，通過囤積土地，再轉讓給別的開發商來獲取暴利，但現在正是深圳地產最火的年頭，房價又高，有誰會囤在手中而不轉讓兌現呢？所以深圳的囤地數量是最少的，沒有土地，政策不允許，現實情況就是這樣。” 深圳市郎钜地產副總經理戈素君博士這樣表示。

　　而有關深圳閑置土地公開的官方資料顯示，2006年10月，深圳市國土房管局向社會公布了92宗土地的供應及開發利用情況。這是該市2004年以來出讓的435宗房地產用地中，第一批得以披露詳細的數據。在這批總麵積3.15平方公裏的地塊中，已開發完成者共2平方公裏，未動工麵積隻有1.15平方公裏。

　　最近的數據是，2007年春節前，深圳市國土資源和房產管理局公布了2006年的工作總結與2007年的工作計劃。該局透露，目前已製定了《深圳市閑置土地處置工作方案》，並初步認定了閑置土地25宗，麵積隻有74.78萬平方米。

　　隱性閑置黑洞巨大

　　但一位具有深圳國土局官方背景的業內人士對記者表示，如果將非計劃內隱性的閑置土地市場包括在內，深圳特區、寶安、龍崗區全算在內，深圳的閑置土地遠不止20平方公裏，他提供的數據是70平方公裏。

　　“20平方公裏隻是政府每年土地出讓計劃內的土地閑置，即全部是通過公開交易程序三通一平的熟地。而真正的黑洞是集中在未列入政府出讓計劃之內的其他閑置土地。準確地講，深圳的閑置土地應該劃分三類，在出讓計劃中以招拍掛推出而閑置起來的，有20平方公裏；而未納入土地出讓計劃私下交易閑置起來的，有50平方公裏。主要集中在寶安、龍崗，其中舊城改造、工業用地的閑置麵積是25平方公裏；待開發而未開發的其他項目27平方公裏，包括一些名目繁多的例如農莊、大學城、休閑旅遊等。囤地的黑洞主要集中在土地出讓計劃外的50平方公裏裏麵。”這位熟悉行業內幕的人士這樣表示。

　　據上述人士透露，未在土地出讓計劃之內的閑置土地，被一些企業主以工業用地的名義拿到後，又通過更改片區規劃功能，變身為住宅開發，這是一些開發商曲線囤地的主要手法。

　　一個典型的例子是：沿深惠路占地15萬平方米的布吉鎮羅崗舊工業區就已於2000年被改造成商住小區、大型百貨商場；占地10萬平方米的橫崗鎮四聯工業區也由原來舊廠房、舊住宅混雜區變成了漂亮的隆盛花園、商城；沿惠深路占地28萬平方米的龍崗鎮第二工業區現已動工即將改造成為集飲食、娛樂、住宅、商務為一體的中心區。估計未來5～10年內此類可能改造的工業區大約占全市工業用地麵積40%以上。

　　英聯國際不動產董事長郭建波告訴《第一財經日報》，無論是在號稱沒地可供、沒地可開發的福田、南山抑或關外的寶安、龍崗，都可以看到大量麵積從幾千到幾萬平方米不等的閑置土地，有的地塊閑置時間甚至長達8~12年之久。郭建波介紹，造成閑置的原因有很多。既有開發商為了土地升值而故意捂地不開發，也有受拆遷、城市規劃等硬性原因的影響。

　　沉屙已久的閑置用地問題解決起來並不容易，特別是牽涉到一級開發的土地，其利益關係錯綜複雜，解決起來就更加麻煩。今年頭5個月，全國國土資源部門共立案土地違法案件25153起，涉及土地麵積達12241.7公頃，同比上升了近20%。這嚴重妨礙了宏觀調控政策的貫徹落實，使中央政令在一些地方成為一紙空文。（第一財經日報）